Las ramas de la industria inmobiliaria

09/06/2016
Autor: Miguel Ángel García Escobar

Las bienes raíces o la industria inmobiliaria es una conjunto muy diverso de servicios que están íntimamente ligados a un inmueble (terrenos o edificios). Cuando decimos edificio nos referimos no sólo a inmuebles de muchos niveles; una pequeña casa también se considera un edificio. Podemos imaginarnos la industria inmobiliaria como un paraguas debajo del cual, abarca las siguientes áreas:

AGENCIA

Cuando la gente habla de un profesional inmobiliario, es lo primero que se nos viene a la cabeza. El asesor o el agente inmobiliario (bróker) es un intermediario en las transacciones de compra y venta de bienes raíces, como edificios y terrenos. Te asesoran sobre la documentación legal y financiera a la hora de hacer una compra o de vender un terreno, o un edificio.

INVERSIONES DE BIENES RAÍCES

Aportar capital para la compra de inmuebles con la idea de ponerlos en renta para ganar ingresos y aumentar el capital debido a que generalmente, los edificios suben de valor con el tiempo (no siempre) a esto se le llama apreciación. Dentro de las inversiones la hipoteca es una de las herramientas de deuda más utilizadas, consiste en prestar dinero para distintos fines, con una comisión por usar ese dinero (también conocido como interés) y a sabiendas de que si no se paga el préstamo se puede vender el edificio para recuperar el dinero prestado. Hay otras formas de inversión más riesgosas que entran en la categoría de desarrollo de proyectos inmobiliarios.

VALUACIÓN

Es la actividad que determina cuál es el valor que tiene un activo o inmueble. Los reportes de valuación se utilizan para una multitud usos, desde transacciones (compra y venta), hasta seguros; para registrar en contabilidad, para determinar impuestos, etc. Generalmente hay varias leyes que rigen esta actividad y en varios países es altamente regulado.

DESARROLLO O PROMOCIÓN INMOBILIARIA.

No debe confundirse con publicidad. El promotor inmobiliario o una empresa de desarrollo inmobiliario, es la cual impulsa, programa y financia la creación o remodelación de un inmueble con el fin de satisfacer la necesidad de un usuario. El promotor no es lo mismo que el constructor, aunque puede que un constructor se involucre en éstas actividades. El desarrollador coordina a distintos profesionales: arquitectos, abogados, contadores, inversionistas, mercadotécnicos, agentes, etc. con el fin de para de un proyecto o idea de edificio a hacerlo realidad. La urbanización y la subdivisión es otra área dentro del desarrollo inmobiliario.

ADMINISTRADOR DE LAS INSTALACIONES. (FACILITY MANAGER)

Es el encargado de la operación y el día a día de un edificio o un condominio. En México son lo que comúnmente llamamos "Jefes de mantenimiento". Se encargan de cosas como el acceso, la operación de los servicios como el aire acondicionado, la limpieza, las condiciones interiores, que el café funcione, que los carros estén listos para usarse, que los estacionamientos funcionen, etc. Generalmente están orientados al servicio del usuario o el arrendatario, no necesariamente al dueño del terreno.

ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE. (PROPERTY MANAGER)

Es el encargado del edificio, usualmente del lado del arrendador. Son los encargados de que el edificio esté en condiciones óptimas para asegurar que los arrendatarios estén satisfechos y paguen sus rentas a tiempo. Se encarga de recoger las rentas, conseguir órdenes para remplazar partes del edificio, como los climas, o cambiar un portón eléctrico y pagar los servicios, auxiliar a un arrendatario nuevo a adaptarse, etc. Lo más importante, se encargan de escuchar y resolver los problemas de los arrendatarios. No es raro que, en México, la actividad de administración de inmuebles se mezcle con la del administrador de las instalaciones, pero debe ser haber una línea clara sobre estas actividades, porque usualmente hay un conflicto de intereses. Recuerda, usualmente uno está del lado del inquilino, y el otro está del lado del terrateniente.

ADMINISTRADOR DE LOS ACTIVOS. (ASSET MANAGEMENT)

Es un puesto algo menos operacional. Es el encargado de administrar la propiedad pero a un nivel de inversión. Generalmente no está a cargo de una sola propiedad sino que se encarga de revisar un portafolio de propiedades. Los administradores de activos se encargan de revisar el rendimiento de la propiedad a nivel de inversión. ¿Están llegando las rentas?, ¿cuánto estamos pagando de impuestos?, ¿qué porcentaje se está pagando de gastos corrientes?, ¿cuánto pagamos de predial? ¿Cuánto será conveniente remodelar el edificio?

ADMINISTRADOR DE LOS INMUEBLES CORPORATIVOS. (CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT)

La tierra es un factor de capital, y hay empresas que su negocio recae excesivamente en los inmuebles. Los cines, los supermercados, las granjas, las escuelas, salones de eventos dependen mucho de sus inmuebles y sus instalaciones para poder operar. Los encargados de éstos inmuebles son los administradores de activos corporativos. ¿Ponemos un supermercado en la ciudad o en una zona rural? ¿Agrandamos las pantallas del cine, o cambiamos los asientos?, ¿Dónde colocamos nuestra Centro de Distribución? Se diferencian de otros agentes porque éstos buscan que la estrategia del inmueble satisfaga la necesidad del negocio. Se apoyan mucho del área de mercadotecnia y operaciones dentro de un negocio.

Todos estos profesionales requieren además de otros servicios relacionados como los abogados, contadores, arquitectos, ingenieros y constructores. Además de tener cierta relación con agentes de gobierno como los departamentos de obras públicas o servicios como agua o electricidad. El paraguas del ramo inmobiliario es amplio, sin embargo, en México y muchas partes de América Latina esta industria no está fuertemente consolidada y muchas actividades se mezclan creando fuertes conflictos de intereses y obstaculizando el desarrollo económico de nuestras ciudades. Identificar a los agentes involucrados, es el primer paso.

Éste es una síntesis breve de uno de los capítulos del libro Bienes Raíces para arquitectos que estoy por escribir. Si quieres saber más da click en el esté atento a la página para más información.