¿Qué es el Desarrollo Inmobiliario?
02/07/2016
Autor: Miguel Ángel García Escobar
El desarrollo inmobiliario es la activad de gestión y coordinación de distintos agentes y actividades involucradas para la creación de un inmueble bien raíz, con el fin de satisfacer una necesidad de edificio. Dicha actividad es altamente riesgosa y por lo tanto se espera que este riesgo sea compensado.
Es importante especificar que la palabra “desarrollador” no existe en español. Este término se ha venido usando por la traducción del término en inglés “Property Development” o “Real Estate Development”. El término correcto es el de promotor inmobiliario. Sin embargo consideremos el idioma español como un ente vivo y cambiante por lo que ambos términos los utilizaremos intercambiablemente en el transcurso del libro.
El desarrollador inmobiliario se encarga, en esencia, de encontrar una necesidad insatisfecha de edificación y satisfacerla. Es un término muy abstracto que se puede aterrizar por medio de ejemplos.
Son ejemplos de promotores inmobiliarios:
- Un médico tiene una cantidad de ahorros considerables y encuentra un terreno con gran potencial en la ciudad. Decide hacer departamentos para venta para generar ganancias y quedarse con uno.
- Una familia quiere una casa para vivir sin embargo no está satisfecha con lo que encuentra, deciden hacer su propia casa para su uso, contratan a un arquitecto y se financian con una hipoteca del Banco
Una empresa maquilladora necesita de una fábrica más grande, decide invertir en una nave industrial, la cual sólo ocupará el 33% y buscará rentar el resto para ayudar con efectivo a su negocio.
- Una institución de gobierno necesita unas nuevas oficinas administrativas y decide construir una torre icónica para la ciudad donde albergará muchos de sus procesos.
Una empresa urbanizadora ve que hay demanda de casas de interés social y decide comprar un terreno ligeramente a las afueras de la ciudad, se encarga de urbanizar el terreno y lo subdivide en manzanas de 20 lotes más pequeños para después venderlos y recuperar su inversión.
Sin embargo, llevar a cabo la promoción de un bien raíz es altamente riesgoso. Diversas situaciones pueden complicar el proceso y las pérdidas potenciales son muy altas: el terreno no es adecuado o está contaminado, hay restricciones en el tipo de edificio que se puede construir, o en la altura, las tasas de interés son muy altas y la construcción se retrasa, los costos del edificio se disparan, el diseño no cumple con lo esperado, los departamentos no se venden bien o la renta es más baja de lo esperado, etc. Por lo que es recomendable que una persona o empresa que está dedicada a este ramo sea la que se involucre en dichas actividades.
En los ejemplos mostrados arriba podemos darnos cuenta que personas que no necesariamente están involucradas directamente en la construcción suelen ser promotores inmobiliarios a pesar de no tener la pericia en el tema. También se da el caso que los desarrolladores pueden buscar satisfacer la necesidad para su uso o para el uso o goce de alguien más. Usualmente lo segundo es más común.
Desafortunadamente en México y en muchos países de América Latina esta rama de la industria inmobiliaria no está altamente consolidada a diferencia de otros países como Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia, Holanda y otros países más desarrollados en donde la línea está muy marcada y numerosos estudios se hacen en relación a este tema.
Esta fuera del alcance de este libro determinaras causas de esta segmentación. Sin embargo cabe destacar que el proceso del desarrollo inmobiliario es multidisciplinario. Se requieren conocimientos de contabilidad, leyes, finanzas, marketing, administración o gerencia de proyectos, arquitectura, construcción, economía, urbanismo, y ventas. Y a pesar de que cada rama tiene especializaciones en bienes raíces, en México particularmente no se enseña cómo estas distintas ciencias se integran para formar profesionales en desarrollo inmobiliario.