Concepción. La idea detrás del edificio

13/07/2016
Autor: Miguel Ángel García Escobar

Instinto vs Estudio de viabilidad

No es raro encontrarnos con una persona que se ha encontrado con una oportunidad o ha generado una idea que considera muy buena. Esta persona puede venir con que ha identificado una necesidad como la falta de vivienda en determinada zona, o encuentra un solar a un precio barato o en una zona privilegiada y se imagina un uso para desarrollar.

La forma más razonable de desarrollar es considerar dicha oportunidad como una hipótesis científica. Es decir, la oportunidad que se presenta se considera como nuestra mejor conjetura de lo que puede desarrollarse, y se idean y diseñas pruebas para confirmar o desmentir esta suposición. La herramienta más sencilla para determinar si hay demanda o si es posible elaborar la oferta es el estudio de viabilidad.

El proceso de estudio de viabilidad

Para la elaboración de un estudio de viabilidad se recomienda el uso del informe o reporte como formato escrito para poder tener un entregable al final del estudio que sea sencillo de leer y fácil de compartir. Es necesario que el desarrollador aprenda a desarrollar esta habilidad. Un informe bien elaborado le servirá no sólo para el objetivo para el que fue hecho sino como herramienta de marketing para otros objetivos.

El proceso del estudio de viabilidad consiste en seis grandes partes: (1) definición del problema a resolver, (2) análisis del sitio, (3) análisis de mercado, (4) posibles usos y alternativas, (5) análisis financiero, (6) análisis de riesgos.

El estudio de viabilidad es la herramienta que ayudará al desarrollador, en las primeras etapas del proceso de desarrollo inmobiliario, a tomar las decisiones de una manera razonada y justificada. Por lo tanto es importante la utilización de información verídica y mantener el uso de suposiciones al mínimo posible.

Identificar el predio

Existen dos maneras generales en las que se inicia la identificación del predio a utilizar: (1) Un predio en busca de un uso y (2) un uso en busca de un predio.

La primera opción sucede cuando hemos identificado un terreno que tiene un potencial mayor a su uso actual. Con potencial nos referimos a que es posible imaginar que el terreno dada sus características observables inmediatas (ubicación, tamaño, topografía) puede tener un uso más intenso que el que tiene actualmente. Para es importante analizar el terreno para ver si puede tener cabida al uso que imaginamos, y hacer el estudio de mercado para corroborar que efectivamente hay demanda para ese tipo de uso una vez que se haya terminado de construir.

Un uso en busca de un predio se da cuando se ha identificado la necesidad específica de una empresa, un individuo o una sociedad, y se busca un predio que pueda dar cabida a las características necesarias de la empresa para llevar a cabo sus actividades. Por ejemplo, Supermercados Bonitos SA de CV se ha dado cuenta que no tiene presencia en el estado de Campeche, México; cuando su competidor Supermercados Modernos SA de CV recién ha inaugurado un supermercado en el centro de Ciudad del Carmen. Los empresarios de Bonitos han decidido que deben competir en el estado, y deciden buscar un terreno que este a no más de 100 km del Centro de Distribución de la empresa con la que están aliados, debe ser de un tamaño entre 1000, y 1500 metros cuadrados, urbanizado y a un precio razonable.

Cuando una necesidad no es específica, como en el caso de las necesidades de una sociedad, la labor del promotor inmobiliario es la de identificar concretamente a que población servirá, y cuáles son las características y gustos de esa población, para poder elaborar su producto en base a ellos.

Recuerda que una empresa sencillamente es un grupo de personas reunidas y haciendo las actividades necesarias para proveer de bienes o servicios a una población que lo solicita. El desarrollador es en esencia un emprendedor y el producto o bien que vende es el edificio.

La visión y estrategia.

Es importante que a pesar de que se analizará la propuesta o la oportunidad, el desarrollador tenga una clara visión de lo que quiere lograr. No necesariamente significa la forma y uso del edificio, aunque los superlativos y precedentes son común en la industria inmobiliaria (el edificio más alto, el edificio más moderno, el primero de este tipo); sino que también pueda determinar cómo este proyecto servirá en el desarrollo de su persona, de la empresa inmobiliaria o en la sociedad (ej. quiero generar dos millones de pesos en utilidad en efectivo con éste proyecto, quiero crear el primer edificio industrial en la empresa para poder atacar ese mercado).

Lo ideal es que la visión promueva un motivo más grande que el edificio o el emprendimiento en sí mismo, ya que esto le ayudará a mantener la motivación para él y su equipo, además de motivar a terceros al mismo (quiero desarrollar un edificio 100% auto sostenible, con este edificio queremos demostrar un mejor diseño de vivienda social, queremos recuperar un edificio que es patrimonio de la ciudad).

Determinar una visión clara y atractiva ayudará al desarrollador a aguantar los altibajos de un proyecto inmobiliario. Además a partir de la visión clara y atractiva podrá generar los objetivos a lograr en el proyecto contra los cuales se podrá medir la magnitud del éxito o fracaso del proyecto. Recuerda que:

Lo que se mide se administra

-Peter Drucker